ワンルーム・マンション業者の手口について

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投資用と称するワンルーム・マンション業者の手口について、詳しいサイトがあったので紹介しておきます。ただ、データは古いので、電話勧誘が主体になっているんだが、今では婚活サイトや、出会い系サイトでの勧誘が多くなっているようだ。いわゆるデート商法というヤツ。以前は、デート商法というと宝石や絵画を売りつけていたんだが、コレが目を付けられて、不動産に転身。不動産屋というのはマージンが法律で6パーセントと決められているんだが、自己物件ではそういう規制はないので、いくらで売っても勝手です。なので、相場が1500万のマンションを2000万以上で売っても、それは犯罪ではない。ただし、結婚をほのめかせて、将来への投資とか騙して売りつけるので悪質だ。既に、消費者センターとかに大量に相談が寄せられていて、「ワタシの彼氏はどこ行ったんでしょう」みたいな問い合わせに係員も困惑しているというんだが、ところで不思議なのは、明らかに相場より高いマンションに、フルローンに近いような額を融資する金融機関について、だ。相場が1500万のマンションだったら、その6掛けの900万しか貸さないのが銀行だと思うんだが、最近の銀行は違うのか? それも、同じ銀行が、同じ人物に、何部屋分も貸しているそうで、詐欺師の片棒担いでるのか?との声もあがっているようだが、来週には、この問題を追求している敬天新聞さんが金融監督庁に乗り込むそうで、不動産業法でも、金融的にも違法であるローンパックを追求するというので、まぁ、アレだ、そういう銀行の株持ってる人は早く逃げてね、というような話もあったりスルガ、おいらは持ってないので安心だったりスルガ、まぁ、そういう事だったりスルガ、そういう事だw



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デート戦略はあくまでも「秘伝の書」であり、おおっぴらに本をひろげるわけにはいけません。
困ったときにいつでも活用できる電子書籍ならではの使い方をおすすめします。
window_favor_horse さん

不動産屋です。
あなた、公務員、教師、看護師ですか?
世間知らずトップ3の職種です。
しかも、業界の知識が無いのが解っているのに、よく数千万のもの買う気になりましたね?
相当アホですね。
仮に2000万の物件でもアパートローンで総支払額3500万。
そして、部屋の空き室期間は3年で5ヶ月間、リフォーム代、募集広告料金、毎月の管理費、エアコンや給湯器は10年ごとに交換、はっきり言って一から勉強しましょう。
最低、収益マンションに関する本を最低10冊は読みましょう。
年収3000万くらいの人なら節税効果もありますが、年収1200万までならデメリットだらけですね。

http://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q1359753418

923:名無し不動さん:2011/05/10(火) 08:03:28.27 ID:???
俺の客、自己破産したって。
68歳の元公務員なんだけど。
これで8人目だよ。
やっぱり、へこむなー
とはいいつつ、今日も48歳、年収870万で市役所勤務で買い増しなんだけど
もう7本目だからな。
ローン不可と思ってたけど打診とおったから
金融機関もいい加減なもんだよ。
この人も将来は破産だろうな。
350 名前:名無し不動さん[???] 投稿日:2011/06/15(水) 08:27:18.96 ID:???
自分で売りながら思うんだけど
教師とか看護師、公務員って
アホだよなー
こんな儲からないだけならまだしも
損するばかりのワンルームオーナーになって(笑)
まー俺等は金稼げたら何でもいいんだけどね。
456 :名無し不動さん[???]:2011/11/29(火) 09:37:18.40 ID:???
>>438
新卒か~カモーン!
売れれば入社1年目で1000万、入社3年目で2500万とか普通に稼げるよ。
ただ、新卒の1年以内離職率は97%くらいだけどなwww
年間休日は、名目上は105日くらいあるよ。
まー新卒だから初めの3ヶ月は普通に隔週2日制で休めるよ。
3ヶ月過ぎても、売れない間は毎週出勤だから月2,3日くらいは休めるよ。
でも、上司とか先輩の金消とか書類回収やらせれて実質ゼロかもなwww

>>440
いやいや!
家賃なんてもともと下がるの決まってるし昔からワンルームオーナーなんて儲からんよ。
ただ、最近は客層が医者とかの金持ちから教師とか公務員、看護師になってきたから自己破産までの道のりが早いのよ。
まー自分の客が自己破産するまでに稼ぎまくってばっくれたら終わり。
http://unkar.org/r/estate/1234316157/456
878:名無し不動さん:2011/04/17(日) 07:58:21.57 ID:???downup
>>873
> 医者とか多いイメージだったけど違うのか?
> 何で?

この業界は昭和55年頃から本格的に始まった。
医者の市場なんて荒らされてるから今更買うのは若い医者だけだよ。
39~26くらいのね。
それにそういうとこはあらゆる勧誘があるから厳しいよ。
それに比べると、小中高の教師と看護師は、
アポさえ取れれば90%は買うね。
それに公務員だとローン通るから。
俺の客も半分は独身。
昔も今も公務員は民間の厳しさ知らないから。
民間だと、電力ガス大手メーカーくらいしか買わないよ。
http://2chnull.info/r/estate/1256372317/878
675 名前:名無し不動さん[] 投稿日:2012/10/24(水) 14:26:43.52 ID:KR6347zT
ワンルームって売れてるの?
ファミリーへの入れ込み方が半端ないんだけど・・・
投資の営業やるメリットって23,4歳でも2500万稼げるとこなのに
ファミリーいっても面白みがないだろうな
676 名前:名無し不動さん[] 投稿日:2012/10/28(日) 11:22:07.31 ID:L0G48v21
たしかに夢あるけど 今は売る自信ないな
677 名前:名無し不動さん[???] 投稿日:2012/11/01(木) 14:32:52.30 ID:???
>> 676
おまえが無能だからな
バカな中高年公務員、独身看護婦をどんどん鴨ろうぜ!
http://engawa.2ch.net/test/read.cgi/estate/1234316157/677
335 名前:名無し不動さん[???] 投稿日:2011/06/15(水) 08:29:21.12 ID:???
ワンルーム投資してれば33%は破産予備軍じゃね?
20年前の客は医者とか多かったらしいが今の客層って基本的に地方公務員、教職員が中心だから。
うちの会社は30年の家賃保証で売ってんだが、5年ごとの更新になってて
売却後5年間の保証期間中は家賃がめちゃくちゃ高い。
相場より2,3万も高い。
次の5年間は実勢価格の75%くらいの保証に下げて継続するか、家賃保証じゃない普通の代行賃貸契約かを選選ばせて、オーナーの大半は代行を選ぶ。
そうすると家賃が2,3万の差+5年間で20%くらい家賃が下がってるから毎月4,5万の赤字。
それをだいたい4,5件をほぼフルローンで買わせてるから
毎月20万近い持ち出し。
それに、改装費や広告料や代行手数料を取るからな。
まー諸費用サービス無料とか家賃保証の差額家賃分とかは
売却時の物件価格に上乗せしてるから売り易いけどな。
毎回思うけど、社会的な地位がある奴でもなんでこんなに馬鹿なんかと思うよな。
380 名前:名無し不動さん[???] 投稿日:2011/10/05(水) 05:45:24.71 ID:???
まだまだ世の中には鴨が眠ってるよ。
ワンルームマンション1件売ったら会社は400万の利益で俺の歩合は100万。
辞められまへんなこの商売。
419 名前:名無し不動さん[???] 投稿日:2011/10/31(月) 07:02:58.42 ID:???
関西のワンルーム大手デべから買った客が
騙された!とか言うんで、
じゃー私が何とかしましょうとか言って、
買い取りましたwww
デベから5件買ってたんだが、
全部買い取りで5件で2300万だったwww
みずほとか野村、住友不動産販売経由で半年くらいかけて売れば3800万~4200万くらいで売れたんだろうがなwww
そのデベと営業マンの悪口のオンパレードだったが、
俺のことを信頼してまた騙されてるwww
学校の教師って何でこうもアホなんだろうかなwww
買取歩合で350万の歩合でたよwww
442 名前:マンション通[] 投稿日:2011/11/25(金) 00:16:42.08 ID:/xRMtz4T
投資マンションていうのは、今やうまくいきません。
35年間ずっと家賃が入り続けるはずがないでしょ。
空室になることも当然ありますし、家賃はだんだん下がってきます。
空室になると馬鹿みたいに高い修理代がオーナーに課せられる。
こういうリスクを説明されずに、マンション会社の餌食になる公務員もたくさんいるわけですよ。
456 名前:名無し不動さん[???] 投稿日:2011/11/29(火) 09:37:18.40 ID:???
>> 442
そこがこの仕事の面白いところw
公務員なら年収の7倍まではローン通るからそこまでは買い増し買い増し。
ワンルームでデベロッパーやってるなら、粗利40%は標準、販売代理でまともな価格設定なら20%くらいが標準かな。
販売代理は滅茶苦茶やってるとこもあるからな。
1100万で仕入れて2200万で売ってるとこもあるからwww
488 名前:名無し不動さん[???] 投稿日:2011/12/09(金) 10:16:35.33 ID:???
ぶっちゃけ、俺が入ったのが2000年でその時も、
ネット時代で情報が入るから買う人がいないとか言われてたけど
今でもガンガンに売れるからな。
ようは、アホで世間知らずな公務員や教師は数は減っても
これからも毎年何十万人も増える訳だから
客はいるからな。
さらに最近暑いのが医療関係者だな。
医者は食い尽くされてるけど看護師や療法士とかはまだまだ開拓できる。
俺は普通の能力の人間が例のごとく、離職率95%のふるいに掛けて残った奴なら年収1000万稼げるのは何年かと聞かれればあと30年はいける。
年収2000万稼ぐのもあと15年は余裕だと思うな。
1億人の中から、情報弱者を探し出すのが俺等の仕事だよ。
503 名前:名無し不動さん[???] 投稿日:2011/12/17(土) 14:13:04.52 ID:???
もう直ぐ買い増し契約ナウ(笑)
今月はきつかったー
今月1本目、とりあえず給料70万は確保だが税金があるから手取りは意味ねー
やっぱり、客が差し押さえ食らったり、自己破産すると自己嫌悪に陥るしそうなると新規出ないなー
俺の客は30%くらいが自己破産予備軍だよ。
今日の顧客もスゲーが性格良くて人を疑うことを知らないんだよな・・・
今年初めの新規の顧客だけど何も知らない田舎の教師で7本目だからな。
45歳で1億近いローン組ませてお先真っ暗だよな。
旦那にばれたらどうなんだろうな。
とか考えたらダメだ。
俺の仕事はマンション売ることだな。
あとは買った客の自己責任だよな。
519 名前:名無し不動さん[???] 投稿日:2011/12/28(水) 16:49:34.35 ID:???
>> 506
> >>516
> この職種が不動産業界内で、一番稼げる職種ですかね?
>
> これから先も、まだまだ稼げそうですか?

1700万のワンルーム1戸売ったら歩合が70万だよ
ファミリーだったら5000万売っても基本給込で40万がいいとこ
アホな教師や世間知らずの公務員や独身看護師は腐るほどいるからな。
しかも、暑い夏も寒い冬も冷暖房完備の部屋から電話かけるだけw
この仕事最強!
まだまだ稼げるよ。
622 名前:名無し不動さん[sage] 投稿日:2012/12/27(木) 14:20:09.31 ID:???
ここの迷惑電話はひどいな。
だいたい電話勧誘でマンションが売れると思ってんだろうか。
623 名前:名無し不動さん[???] 投稿日:2012/12/27(木) 20:32:08.86 ID:???
>> 622
はい思ってます!
というか実際売れてます!
日本の電話営業のマンション販売市場は、年間8000億円以上ですけどね。
そのうち5000億円分が投資マンションです。
バカな公務員、孤独な看護師は良い鴨ですよ。
http://engawa.2ch.net/test/read.cgi/estate/1341792767/622-623/
726 名前:名無し不動さん[sage] 投稿日:2013/01/12(土) 19:05:46.80 ID:???
このご時世に誰に売ってんだ??
公務員もキツイっしょ
情弱教師か情弱医者か情弱看護師かな
727 名前:名無し不動さん[???] 投稿日:2013/01/13(日) 12:55:58.37 ID:???
>> 726
医者はいない!
・圧倒的に教職員が多い。とにかく考えが甘くて交渉にも慣れてない馬鹿が多い。
・次が看護師。特に独身の女性看護師が狙い目。孤独だから話を聞いてやるだけで売れるアホ。
・あとは地方公務員全般。都道府県公務員には売れないけど市町村公務員は馬鹿が混じってるから売れる奴には売れる。
728 名前:名無し不動さん[sage] 投稿日:2013/01/16(水) 14:51:52.42 ID:???
つか公務員名簿にたまに昔の名簿が混ざってて電話したら80歳とかおるよなw
退職前の給食のおばちゃんとかに繋がったら
「私を何歳だと思ってるの(笑)」て笑って俺を癒してくれるw
500万くらいの物件なら売れそうな気がするけど
老人にうったら後々 判断能力がどうたら言われたら面倒だからやんないけど
729 名前:名無し不動さん[???] 投稿日:2013/01/16(水) 15:17:22.46 ID:???
>> 728
おまえいい奴だなー
俺は最高で81歳のじいさんに4件売ったことあるよ。
息子や孫はいるけど1人暮らしだったけどいい鴨だったよw
全部現金で買わせたから貯金なんて300万も残ってないよw
ワンルーム屋が通った後には草木も残らんみたいなw
さみしくて話し相手が欲しかったんだろうな。
独身の女性看護師や女性教師もそんな感じで売ってるよw
擬似ホストみたいなもんw
382:名刺は切らしておりまして 2012/05/18(金) 20:28:38 IZk1saXJ
最悪なのは、都市部のワンルームマンションを新築で建築したのを部屋単位で分譲販売してる会社だよ。
ワンルームを1600万とか2500万で売ってる。
こういう会社は、医師や経営者をメインにしてると思われるだろうが実態は違う。
昔は世間知らずの医師が買うこともあったが最近は医師も社会勉強してるし、
リスク管理能力の高い経営者はまず買わない。

実際は、公務員、教職員、看護師の名簿を業者から仕入れて、若い営業マンが朝から晩まで電話を掛けまくってる。
そして、実際にあって契約するんだが、頭金無しで35年ローンで買えるから年収700万のサラリーマンが
1700万のワンルームを5室くらいアパートローンで買ってる。

実際は、空室時のローン支払い、築古になると修繕積立金の値上げ、入居者募集の広告費、固定資産税、
入居者入れ替え時のリフォーム代、家賃集金賃貸管理料で、年間家賃収入の40%くらいが経費として掛かる。
そして売ろうにもワンルームなんて実需の需要が売れないから価格は3年で半額以下。
そもそも売る為にはローンと売却金額の差額を現金で入れないと売り出すことすら出来ない。

世間に揉まれてない緩い公務員や独身女性が買ってる。
こういうワンルームデベロッパーの売り上げが年間5000億円くらいあることを考えると、
リスクの高い不動産投資家が何十万人もいることになる。

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